【案情】

新房外建有构筑墙 业主与开发商对簿公堂

张某、王某与某房产公司签订商品房买卖合同一份，约定某房产公司向张某、王某出售某小区某楼16层房屋一套，房屋总价73万余元。合同签订后，张某、王某按约交付了房款。房屋交付后，张某、王某发现房屋阳台、主卧外各有一条构筑墙，不符合合同约定，也影响房屋采光、通风及视野。原告遂诉至法院，要求房产公司拆除房屋相关遮挡物。房产公司称，该房屋外的所谓遮挡物实际为装饰景观墙，该景观墙在购房合同附件图纸及售楼处沙盘中均有明确体现，且该房屋系按图施工，并通过了竣工验收，请求驳回原告拆除装饰景观墙的诉请。

法院查明，涉案房屋阳台及主卧室外确实存在景观墙，涉案房屋所在楼盘内其他楼房外也有类似的景观墙，根据房型不同略有差异。对采光、通风、视野的影响，张某、王某仅提供现场照片予以证明。此外，张某、王某签订的商品房买卖合同附件中明确标注了该墙体的存在。

为了证明该墙体系符合合同约定的景观墙，房产公司提供了证据，设计图纸中明确标注了景观墙的状态，且该房屋设计图通过了有关部门审查，符合技术规范，不存在影响正常使用的情况。经质证，张某、王某对上述证据真实性无异议，但认为购房时某房产公司并未出示设计图纸，且即使通过了审查也无法证明该墙体未侵害房屋通风、采光及俯瞰视野。涉案房屋在2015年2月2日已通过验收可以交付。经质证，张某、王某对真实性无异议，但认为即便房屋可以交付，该墙体仍然侵害了其对房屋的使用权益。房产公司在销售中心的沙盘中明确显示了景观墙的存在。经质证，张某、王某对该沙盘现状的真实性无异议，但在购买时未能注意该墙体存在，且销售人员没有特别指出该墙体。

【审判】

开发商已尽告知义务并不构成违约

本案争议焦点为：涉案构建是否侵害张某、王某正常使用房屋的权利，开发商是否尽到了披露义务。

无锡市惠山区人民法院经审理认为：张某、王某与某房产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于涉案构建是否侵害张某、王某正常使用房屋的权利，本院认为：首先，案涉房屋的设计图纸通过了设计审查，符合相关法律规定，且实际系按图施工，符合交付条件；其次，房产公司在合同附件的图纸中明确标注了景观墙体的存在，销售沙盘中亦能直观看到景观墙体的位置，系尽到了告知的义务，张某、王某在应当能明确获悉该景观墙存在的情况下签订买卖合同；再次，该景观墙从案涉房屋地平向上的高度不及正常成年人腰部高度，仅凭张某、王某提供的现有证据无法证明该墙体的存在实际侵害了采光、通风及视野权利。据此，房产公司交付涉案房屋外存在景观墙的事实并不构成违约。

无锡市惠山区人民法院判决驳回张某、王某的诉讼请求。

【评析】

签订购房合同需谨慎

随着我国城市化建设进程的不断推进，近年来涉商品房销售合同纠纷日益增多。许多开发商常利用自己的强势地位，对购房行为的一些方面作出限制，并加之以格式条款将相关权益予以固定，购房者即使内心不愿接受，但为了购房也不得不予以默认，有时也是有苦难言。因此，广大购房者在购房过程中应对开发商提供的所有文件均应尽到严格的审查义务，在签订商品房销售合同前，应对不清晰的地方弄懂弄清，不要存在盲点，对不利于自身权益的方面应与开发商协商，予以变更或采取另外措施，以确保自身权益得到最大程度的保护。

本案中，原告在签订商品房销售合同时并未提出异议，而是在收房后才发现所购房屋的室外有装饰构建的问题，并认为此问题已影响日后的居住故而起诉开发商。开发商在出售房屋时，在合同及附件中通过图纸已经披露了室外有装饰构建的信息，因此，购房者对于这种不影响房屋主体结构室外装饰构筑件，要尽量了解清楚,以免签订合同后造成不必要的麻烦。

    （本期作者、该案主审法官：吴珏，1989年生，法学学士，无锡市惠山区人民法院民一庭助理审判员）